マンション査定のポイント:このページですべて完結、マンション売却のイロハを紹介

マンション査定

マンション査定・売却の近道

マンションを売る、マンションの相場を知る、情報化社会でもあり、相場・売値の検索は容易となりました。

また、マンション売却に伴う、不動産屋とのかかわりも緩和され、必ずしも近所の不動産屋でないと売買ができないという状況もなくなりました。

決して、大手不動産会社であれば高額査定になるわけでなく、単純に不動産一括査定を行い、一番高く査定してくれる業者から準備にお願いするというシンプルなシステムが当たり前となりました。

そこで、マンション一括査定の活用方法とその後の不動産会社との付き合い方を紹介します。

賢い売却法

不動産会社として分類できる会社は日本で何社あるか知って言いますか?

実は12万社以上あります。

そのたくさんの不動産屋から、優良な不動産会社をどう探したらいいでしょうか?

とはいえ、1件1件、ホームページを検索しお問い合わせをしていたのでは埒が明きません。

マンション査定

マンション一括査定サイトとは

そこで、賢い人が実践しているのが、オンラインでできる中古マンション一括査定サイトです。

1回の登録で、数社に査定依頼ができるので、忙しい人でも手間を取りません。

さらに登録項目も少なく、大手から中小の不動産屋がそろっているので、高額見積もり間違いありません。

優良な不動産会社しか登録されていない

一回の登録で複数の会社に査定依頼できるのは嬉しいけど、怪しい会社とか悪徳不動産会社は登録されていないの?

という疑問もあるかもしれません。

その点に関しては、登録業者は常に厳選な管理がされ、
売主とのトラブルが多い不動産会社やお客様対応が悪い不動産会社は登録できないですし、排除も行っています。

  • テレビCMで知名度の高い大手不動産会社
  • 知名度は薄いけど、フットワークが軽く、高額売却を実現している会社
  • 地域に密着した地元不動産会社

など、全国の優良な不動産会社と提携しているので安心です。

マンション査定会社

マンション査定/実績のある査定サイト

すまいValue

大手6社に唯一一括不動産査定できるサイトが”すまいvalue”です。
すまいValue

  • 住友不動産販売
  • 東急リバブル
  • 野村の仲介
  • 三菱地所ハウスネット
  • 三井のリハウス
  • 小田急不動産株式会社

>> https://sumai-value.jp <<
すまいValue公式


おうちダイレクト

ヤフーとソニーグループの運営する一括査定サービスです。
おうちダイレクト

大手不動産会社とYahoo不動産の関係は複雑で、
ヤフーとソニー不動産が2015年7月に資本業務提携を結んだことで、
「Yahoo!不動産」が“物件情報ポータルとして公平、中立ではない”ということで、全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)などがYahoo!不動産には提供しないと決定しました。
その全宅連に加盟しているのが大手不動産会社です。
よって、すまいValueに登録の三菱地所、三井、野村、東急、住友などはYahoo不動産に物件情報を掲載できません。

となると、Yahoo不動産が運営するおうちダイレクトへの登録は必須と言えるでしょう。
>> https://sumai-value.jp <<
おうちダイレクト公式


マンションナビ

うちのマンションいくら?ネットで簡単相場がわかる。利用者数10,000人。
自動査定で簡単に資産価値の確認。さらにプロ査定で正しい資産価値がわかります!
マンションナビ
>> https://lp.smoola.jp <<
マンションナビ公式


イエウール

イエウール
はじめてマンションを売る方・不動産売却のサポート力にも定評あり!
シミュレーション感覚でオンラインマンション査定が可能です
>> http://ieul.jp/ <<
イエウール 公式


マンション売却、査定後から締結までの流れ

それでは、一括査定を行ってから、売却終結:締結までの流れを確認し、それに対して各々詳しく戦略を立てていきましょう。

  • マンション査定
    一括マンション査定を行い、その中から数社に絞り、実際に不動産会社の営業マンとの打ち合わせ・訪問査定を行います
  •  

  • 媒介契約
    訪問査定では、媒介契約を行う必要はありません。
    多くの不動産会社の担当と実際に話をして、お願いできる不動産会社をセレクトし媒介契約を行います。
    併せて、販売価格の決定、販売開始日・方法を煮つめていきます。
    *詳しくは以下で、契約方法・テクニックを紹介します
  •  

  • マンション販売開始
    不動産業者専門サイト”レインズ”の登録、ネット広、新聞の折込チラシなど販促活動を行います。
  •  

  • 内見の対応
    購入希望者からの室内の確認、内見に対応します。
    室内の状況確認、マンション共有部の紹介などを説明します。
  •  

  • マンション売買契約
    購入の意思、売却の意思が一致し細かい調整後、売買契約を締結します。
    引渡し日・退去日の確認、着手金の授受となります。
  •  

  • 引き渡し物件の確認
    物件状況等報告書や設備表に併せて現場確認を行います。
  •  

  • マンションの引渡し
    物件(関係書類・鍵など)の引渡し、残代金の授受を持って引き渡しになります

簡単な流れは上記となり、
この中で、

  • 一括査定の考え方・種類
  • 不動産会社の選び方
  • 販売価格の設定
  • 売却中のメンタル

について紹介したいと思います。

引用:マンショントーク

マンション査定には2種類の査定があります

一括査定のメリットは、
今、売るつもりがなくても、相場だけを確認できるということです。

1社だけだと判断基準が少なく、情報が偏ってしまうかもしれません。

一括マンション査定サイトを活用すれば、容易に相場を確認できるわけですから、

  • 今は売り時なのか?
  • 相場は上昇中なのか?
  • 近隣の売買状況はどうなのか?

簡単に知ることができます。

しかし、多くの人は、不動産会社の人が家に来て査定するのは、時間を取るし、家に入られるのは嫌だ!

と思うでしょう。

そんな人には、訪問査定ではなく、机上査定をおすすめします。

机上査定

机上査定とはその名の通り、現地や室内の確認をせず、

  • マンションの立地
  • 近隣の相場・実績
  • 同じマンションでの実績・現状

などから査定結果を出すものです。

家に査定員が来ることもないですし、そもそも買取価格ではないですから、机上査定で十分といえます。

訪問査定

訪問査定も紹介すると、その名の通り、
不動産会社の査定員が自宅の中の状況を確認し、査定するものです。

本格的に売却を決め、具体的に話を進めるときに不動産会社に訪問査定してもらい、合わせて今後の相談・話を聞く機会でもあります。

一軒家査定

販売価格:マンション査定で損をしないためには

マンションを売却するときは、購入するときと異なり、値段を自分で決めることができます。

ブックオフで本を売るとき、査定額がそのまま、買取価格になります。

しかし、マンション査定の査定結果は違います。

あくまでも、売れるであろう金額です。

ということで、いくらにするかは自由ですが、

  • 設定価格
  • 希望価格
  • 販売価格

の価格設定を誤ると、いつまで経っても売れません。

特にマンションの場合は、
戸建てと異なり、毎月管理費と修繕積立金もかかりますので、購入希望者は販売価格だけではない毎月の出費も計算します。

要するに、販売価格を確認、地元・近隣の相場を確認を一括査定で行ったことが、ここで生きてくるのです。

中古マンションの査定

販売価格を考える

不動産(一軒家・マンション)は、売るのも買うのも多くの人にとっては人生で数少ない経験です。

その中でも売却するときは、
買い主との需給関係を考えながら販売価格を決定しなくてはいけません。

では、実際のどのように考えればいいでしょうか?

マンション価格 変更

近隣の取引事例を考える

中古マンションを売りたい!
誰もが思うことです。

一括マンション査定を行うことで、複数の不動産会社に依頼することで各会社から査定額が届きます。

併せて確認したいのが、

  • 近隣の取引事例
  • 現状の売り出し物件

です。

  • 過去に、どれくらいの金額で売買されたのか?
  • 現状、どれくらいのマンション・不動産が売りに出ていて、どの程度の金額なのか?

この2つを確認することで、具体的に売却価格設定のイメージが湧きやすくなります。

ここでは、売り出し価格を確認するだけではありません。

その金額で、どれくらいの期間、売れていないのか?

売却中のマンションには、

  • 急いで売りたい人
  • 急ぐ必要もなく高値で売りたい人

がいます。

よって、価格設定をするときは、自分の状況を把握し、いつまでに売るのか?

その期間設定も大事になってきます。
マンション査定シミュレーション

値引きも考える

販売価格を決定する時、
不動産会社の担当と決定するのですが、

  • 売りたい金額
  • 売れるであろう金額

とは別に、
値引き交渉のこと考えておくことが大切です。

マンション売却を行った人であれば、買い主さんから値引きの交渉・依頼が来たでしょう。

  • 端数をカットしてくれないか?
  • 100万割引はきかないか?

など。

よって、販売価格を行う時に、

  • 売りたい金額
  • 絶対譲れない金額

を明確にし、それに合わせて、

  • 早く売りたいのか?
  • 高く売りたいのか?

状況を加味した価格設定を行ってください。

  • 急ぎであれば、高値設定はせず、十万円単位の端数を値引き設定で価格設定
  • 急がないようであれば、希望価格より数百万高い金額設定

がよいでしょう。

マンション査定後の不動産会社の選び方

価格設定は、最終的には不動産会社の担当と決定し、販売活動に入っていくのですが、
では、不動産会社はどのように選べばいいのか?

  • 大手不動産会社
  • 中小の不動産会社
  • 地元の不動産会社

この選択が、マンション売却に大きく関わってきます。

そこで、不動産会社の選び方、また、契約の種類を紹介します。

媒介契約

不動産会社に仲介をお願いするとき、

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

があります。

一般媒介契約

一般媒介契約は、複数の不動産会社に売却の仲介をお願いするものです。

専任媒介契約

専任媒介契約は、不動産会社1社に売却の仲介をお願いするものです。

専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、専任媒介契約とほぼ同じで、違う部分を1つ挙げると、親族など知り合いに売却する場合の個人間での売買ができず、不動産会社を通さなくてはいけないというものです。

基本的に一般媒介契約、専任媒介契約のどちらかというのが現状です。

マンション査定

媒介契約のメリット・デメリット

それでは、一般媒介契約、専任媒介契約、各々のメリット・デメリットを紹介しましょう。

専任媒介契約のメリット・デメリット

専任媒介契約のメリット

特に売りにくい物件、事故物件や築年数の古い物件は、購入希望者が限定されます。
専任媒介契約のメリットは、
不動産会社側から見えると専任媒介契約は、独占的に売主の窓口役になるわけですから、確実に売買が成立すれば仲介手数料がもらえます。
買主も自社で見つけることができれば、買主(3%)からも売主(3%)からも仲介手数料(6%)の報酬が得られるので、力を入れて動いてくれます。

専任媒介契約のデメリット

逆にデメリットは、
専任であることをいいことに、売主をカモにする場合があります。
その1つが囲い込みです。

囲い込み

買主からも仲介手数料を取るために、他社からのお客様の紹介を拒否します。
他社からの紹介で売買が成立した場合、売主からの仲介手数料だけしかもらうことができません。

そのため、内見の依頼があっても

  • オーナーさんの日程調整が合わない
  • オーナーさんが一旦売却をやめた
  • 契約間近で銀行の審査中

など、意図的に他社からの購入希望者を排除するのが囲い込みという行為です。

一般媒介契約のメリット・デメリット

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットは、多くの不動産会社に販売活動をお願いできるわけですから、幅広い広告活動が可能となります。
不動産会社も媒介契約を結ぶことで初めて、売主側から仲介手数料をもらう権利を得るわけですから、一般媒介契約であっても結びたいというのが本音です。

一般媒介契約のデメリット

デメリットは、不動産会社のモチベーションです。

不動産会社が増えればライバルが多くなります。
仲介手数料を獲得するために、競争意識が生まれます。
しかし、10社など多くなればなるほど、モチベーションが下がり、比重を掛けなくなります。

中古マンション査定 ポイント

媒介契約の考え方

一般媒介契約、専任媒介契約のメリット・デメリットを紹介しましたが、実はこのメリット・デメリット、立場によってかなり変わってきます。

基本的には一般媒介契約をおすすめします。

専任媒介契約は、上記で少し触れたとおり、売りにくい物件以外は、必要ないと考えます。

不動産会社の回し者のようなサイトを見ると、
一般媒介契約をディするように、
広告をしてくれない、後回しになる、本気でやってくれない などのネガティブなコメントが並んでいますが、

それは、不動産会社が専任媒介契約で契約してほしいという本音を表現しているからです。

ただ、一般媒介契約でも、状況によってその契約を考える必要があります。

急ぎで売りたい場合

転勤やキャッシュがほしいなど急いで売りたい場合は、不動産会社にしっかり動いてもらう必要があります。

よって、2・3社の不動産会社に絞り、モチベーションを維持させたいところです。
問題は、不動産会社の規模。
3社の不動産会社と一般媒介を行うのであれば、2社を大手不動産会社、1社を小規模の不動産会社はどうでしょうか?
大手は大手の強味がありますし、日本全国のネットワーク・網羅性に優れています。
逆に、フットワークが効くのが小規模の不動産会社です。
自分の会社の手数料を削って、紹介不動産会社に分配したり、融通を利かせて型にはまらない広告を行えるのも強味です。

価格は、相場価格程度で打ち出し、様子をみながら値下げをしていくことで、スムーズに買主が着くでしょう。

大手不動産会社の高級マンション

一般媒介でも、マンションの質によっても考えることがあります。
それが、高級マンションです。
ブランドマンションともいいますね。

大手不動産会社が展開しているマンションシリーズ。

  • プラウド-PROUD
  • ブランズ-BRANZ
  • ザ・パークハウス
  • パークコート
  • パークホームズ
  • シティハウス
  • シティタワー
  • パークタワー
  • ブリリア
  • ゴールドクレスト

などなど、たくさんの種類のマンションがあります。

大手不動産会社の高級マンションの場合、各不動産会社はそのブランド価値を下げることはしたくありません。

よって、開発している不動産会社系列の仲介会社との一般媒介契約は必須です。
また、近隣のブランドマンションをピックアップし、そのマンションの系列の仲介会社との一般媒介契約もいいでしょう。

客層が明らかに違う高級マンションは、大手不動産会社の安心感、そして、同等の物件を扱う不動産会社を取り込むことでスムーズに売却できるでしょう。

マンション査定有料

時間に余裕があり高く売りたい場合

時間に余裕があり、少しでも高く売却したいということであれば、一般媒介契約で全ての会社に契約することをお勧めします。

どの不動産会社が力を入れて動いてくれるとか、動いてくれないとか、そんなものは関係ありません。

大手不動産会社であれば、同じような価格帯・地域の物件を持っています。

自分のマンションのアピールは控え目かもしれませんが、他の物件のお客様の紹介は期待できます。

媒介契約のある物件ですので、選択肢の1つとして提案されます。

50社と契約すれば、50社からバーターでお客様紹介が可能となります。
不動産会社も、どちらで決まっても仲介手数料は取れるわけですから・・・。

マンション査定 方法

マンション査定後、売却中のメンタルについて

媒介契約を行った後は、あとは、内見の対応が、基本的な売主の対応です。

そこで、売却中の心がけること、売れないときのメンタルについて紹介します。

内見の対応

空き室の場合は、売主は当日の対応する必要はありませんが、入居中での売却となればそのために準備は必要です。

入居中の場合、室内を

  • どこまで広く見せるか?
  • きれいに見せるか?
  • 明るく見せるか?

がポイントとなります。

  • 広く見せるための配置
  • きれいに見せるための掃除
  • 明るく見せる演出

を簡単に説明しましょう。

広く見せる配置

広く見せるために、少なくとも断捨離(ダンシャリ)をしましょう。

いらない物を捨て、少しでも部屋の荷物を少なくする。

またリビングに関しては、背の高いものを少なくし、奥行きを見せるレイアウトがオススメです。

きれいに見せるための掃除

  • 汚い部屋
  • 綺麗な部屋

どちらに住みたいですか?

内見に来る購入希望者は、このマンションを購入した先のイメージを抱きます。

その際、汚い部屋だと、明るいイメージは沸きません。

買主のイメージにそぐわなければ意味がないのでリフォームまでする必要はありません。

買う側も中古マンションなので新築をイメージはしていません。
しかし、清潔感のある部屋に見せることは大切です。

特に、リビング・水回りは、女性が気にするところですので入念にしましょう。

また、内見時当日ですが、いくら入居中だからといって、生活観丸出しではいけません。

隠せるものは隠す。
たとえば、

  • テーブルの上のもの
  • キッチンの鍋やフライパン
  • カレンダーやスケジュール表

など、ケアできるものは極限、隠しましょう。

明るく見せる演出

実は、この明るく見せる演出ができていない人が少なくありません。

蛍光灯を換える、小手先のテクニックもいいかもしれません。

しかし、もっと有効なことが2つあります。

1つ目は配置。
窓際にタンスや収納はないでしょうか?
せっかく陽があたる場所なのに収納があるのはマイナスです。
また、日が当たる場所だからここ、開放したスペースを演出したいものです。

2つ目は、これがテクニックとしての紹介ですが、
内見日の日程調整です。

室内を明るく見せるポイントは、
晴れの日の、太陽が高い時間、シンプルにこれです。

日程に関してはその日が、晴れるか?雨なのか?読めないことはありますが、少なくとも時間だけは、13時なのに設定するだけで、明るい部屋を演出できます。

不動産会社の営業マンは、そのあたりケアしてくれませんので・・。

マンション査定 買い替え

売れないときのメンタル

マンション売却を始めるとどうしても、

  • 内見の予約が入らない
  • なかなか決まらない
  • 不動産屋さんがしっかりやっているか不安

若干ナーバスになります。

売却目的にもよりますが、期限が決まっている場合、やっぱり焦るでしょう。

ただ、悩んでいても何もはじまりません。

そこで次のことをしましょう。
売れない理由はあるのか?を確認です。

スーモなどのポータルサイトで、

同じ地域、同じ価格帯の物件を確認してみください。

あなたのマンション比較するのです。

  • 築年数
  • 間取り
  • 価格

確認してください。

あなたのマンションが著しく高くないか?
間取りの広いマンション、築年数が新しい物件が安い価格であれば、あなたのマンションは優位性は落ちます。

ただ、ここまでは個人で確認です。

次に、不動産会社の営業に確認してもらいます。

そのライバルとなる物件が、販売からどれくらいの期間経過しているのか?

もし、全ての物件が長い期間売れていないのであれば、急いで売りたい属性の物件でない可能性があります。

要するに、
急ぎで売りたいと思っている属性の物件でないということです。

これが確認できると焦りは落ち着きに変わり、価格変更を明確に選択できるでしょう。

逆に、期間が短ければ、相場としての適正価格、早急に売るための価格設定も見えてくるでしょう。

ここでは、ただ闇雲に価格を下げたりというだけでは、メンタルは維持できません。

売却でのメンタルは、自信を持って選択をし続けることです。