不動産査定における一般媒介契約とは

不動産を売却するにあたっては、適当な不動産会社に不動産査定を依頼して、その物件がどれほどの価値をもつものであるのかを、正確に見積もってもらうことが、まず必要となってきます。

不動産査定とひとくちにいっても、物件の場所や構造、築年数程度の情報だけで行う簡易査定のようなものから、実際に不動産会社のスタッフが現地を確認した上で行う現地査定のようなものまで、いろいろな種類があります。

しかも、不動産会社がその物件のどのようなポイントに着目して査定を行うかによっても、実際に不動産査定の結果として得られる金額は違ってきます。

このような不動産査定を経た上で、高く売ってもらえそうな不動産会社が見つかれば、その会社に広報宣伝をはじめとした物件の売り出しの仕事を依頼する、媒介契約を締結することになります。

一般媒介契約は、複数の不動産会社に対して、同時に依頼ができるという契約形態で、最終的には複数のなかからもっとも有利な条件をもつ購入希望者を紹介してきた不動産会社と交渉することができる、自由度の高さが魅力といえます。

そのいっぽうで、一般媒介契約の場合には、他の契約形態とは違って、不動産会社から依頼主に対しての定期的な状況報告の義務がないなど、サービスの内容的に劣るというデメリットもあります。

不動産の売却のための手続きを不動産会社に依頼する契約のことを、媒介契約と呼んでいますが、これにはいくつかの種類があります。

一般媒介契約と呼ばれるタイプでは、仲介を何社でも依頼することができるのに対して、特定の不動産会社にのみ依頼をするタイプは、専任媒介契約と呼ばれています。

契約の拘束力が強いことから、契約期間は一定の上限にまで制限されており、物件の内容についても、指定流通機構に対して登録をすることで、全国の不動産会社が閲覧できる状態にして、最適な買い主が見つかるようにしなければないという決まりごとがあります。

ほかにも、専任媒介契約を締結した不動産会社は、依頼主に対して定期的な状況報告を行わなければならない義務も負っています。

これらは宅地建物取引業法という法律の規定にもとづくものであり、不動産会社が恣意的な取り扱いをすることができません。

また、専任媒介契約では、契約した以外の他社への仲介を依頼することはルール違反ですが、依頼主が親戚や知人などと直接交渉をして、不動産会社を通すことなく該当物件の売買契約をすることは認められています。

これと似たタイプの契約として、専属専任媒介契約と呼ばれるものがありますが、こちらは親戚や知人であったとしても、依頼主が直接売買契約をすることは認められず、かならず不動産会社を通さなくてはならないことになっています。

専属専任媒介契約というのは、宅地建物取引業法の規定にもとづく不動産の媒介契約のなかの種類のひとつです。

不動産を売却しようとするときには、個人で購入希望者を探して売買契約を結ぶことももちろん可能ですが、不動産売買に関する知識もノウハウもない素人がそうしたことをするのには限度というものがあります。

そこで、ふつうは不動産会社と媒介契約を締結して、物件の広報や購入希望者からの相談対応、さらには売買契約の手続きなどを一任するわけですが、このような不動産会社との契約が媒介契約にあたります。

そのため、依頼主としては、複数の不動産会社との比較によって、より有利な購入条件を提示してきた購入希望者を抱える不動産会社を選ぶという自由は失われることになります。

いっぽう、不動産会社にとってみれば、他社との競合がないぶんだけ、より購入希望者にアピールして手数料収入を得ようとするインセンティブが高まりますので、専属専任媒介契約のほうが、結果として有利な条件の購入希望者を引き寄せる可能性もあるのです。